Uma análise das convenções condominiais à luz da constituição brasileira: situações de vulnerabilidade, acessibilidade e direitos relativos aos animais domésticos.
Quando o assunto se trata de condomínios edilícios na contemporaneidade, a tensão ainda impera no Brasil. Isso porque, apesar dos primeiros condomínios terem surgido há décadas, suas Convenções e seus Regulamentos Internos, os quais foram criados no intuito de estabelecer regras para a boa convivência entre os condôminos, estão, em grande parte, desatualizados e em desconformidade com as normas vigentes no país.
Em pleno século XXI, foram esquecidos pontos fundantes no que diz respeito a essas regras, ou seja, décadas passaram sem que estes documentos fossem alterados, a fim de se adequar às mudanças sociais, econômicas, ambientais e jurídicas.
Tal esquecimento vem causando sérios problemas aos indivíduos residentes em condomínios - sejam eles horizontais ou verticais - indo de encontro aos objetivos para os quais as Convenções Condominiais e os Regimentos internos foram criados.
A problemática é ainda maior quando se pontua os diversos setores sociais e as áreas do Direito que estas regras abrangem, como o Direito de Vizinhança, Direito à Acessibilidade, Direitos referentes aos Animais, Direito de Propriedade, Direitos Fundamentais, dentre muitos outros que poderiam ser referidos.
O que mais impressiona é que ainda, infelizmente, a maioria das Convenções Condominiais e de seus Regimentos internos carrega em seu bojo regras eivadas de ilicitude. Todavia, verifica-se que a gravidade da situação é maior do que a incialmente constatada, visto que existem regras que carregam em seu texto inconstitucionalidades, bem como regras permissivas e que até mesmo corroboram com a ideia de condutas criminosas, como as práticas do Racismo, de maus tratos contra animais e de diversas outras espécies de discriminações.
Igualmente, é de extrema importância assinalar um ponto esquecido nas Convenções Condominiais, mas que deve imediatamente passar ser incluído em tais documentos, sendo o tópico sobre a regulamentação dos deveres do síndico, do subsíndico e do zelador, que não podem mais agir de forma arbitrária, seguindo apenas suas vontades e caprichos.
Nesta senda, tanto os condôminos, o síndico e o subsíndico quanto os administradores e o zelador - os primeiros enquanto condôminos ou na atuação de suas atribuições - e, os segundos, enquanto prestadores de serviço têm direitos e deveres, os quais devem ser regulados na Convenção Condominial e no Regimento Interno que a integra, para que sejam evitados abusos de direito e arbitrariedades em suas ações.
Além do mais, muitos síndicos sentem-se autorizados a agir de forma inadequada e ilegal quando não conhecedores das normas legais, o que é inadmissível, já que acabam violando os direitos individuais dos moradores, os quais, muitas vezes, por sua vulnerabilidade, desesperam-se, por não saber dos seus direitos e a quem e como recorrer, sendo frequentemente as vítimas destas abusividades, idosos ou mulheres.
No entanto, por outro lado, alguns síndicos se sentem acuados para agir adequadamente frente à perturbação e o assédio de determinados condôminos despreparados para a conciliação condominial. Por este motivo, é essencial, para o bem de todos, que sejam incluídas regras de conduta para o síndico, o subsíndico, os porteiros, os vigias e o zeladores do condomínio.
Nesse panorama, portadores de necessidades especiais, idosos, crianças, animais e os que estão em situação de vulnerabilidade são não só esquecidos, mas desrespeitados, tendo, muitas vezes, na prática, seus direitos fundamentais violados.
A seriedade da situação aumenta quando os condôminos apoiam-se nas cláusulas abusivas, ilegais ou inconstitucionais para praticar internamente suas condutas, caso em que é preciso, muitas vezes, que o condômino prejudicado recorra ao Poder Judiciário.
A situação ainda se agrava ao se verificar que algumas legislações, como o Código de Postura e a Lei Orgânica de alguns municípios, bem como outras legislações que trazem textos cujas normas enquadram-se nas questões condominiais, também carregam dispositivos inconstitucionais.
A consequência dessa despreocupação política e insuficiente atuação governamental é a violação dos direitos fundamentais dos indivíduos e a prática reiterada de condutas ilícitas e até mesmo criminosas ocorrendo nas áreas condominiais.
Ademais, não se pode olvidar que as imobiliárias, por meio de sua assessoria jurídica, tem o dever de promover a atualização destes documentos, protegendo os direitos individuais e a própria dignidade da pessoa humana - ditada como um dos fundamentos da Constituição da República Federativa do Brasil - uma vez que não podem contrariá-la e nem as leis vigentes no país.
Dessa forma, urge esclarecer algumas questões, enquanto as devidas providências não são tomadas pelos governantes e pelos condôminos na posição de cidadãos. A primeira delas é relembrar que, diante de dispositivos ilegais ou inconstitucionais contidos nas Convenções Condominiais e nos Regimentos Internos, o condômino pode tomar algumas providências antes de buscar o Poder Judiciário.
É possível que nas Assembleias Gerais de Condôminos tais dispositivos sejam alterados, incluídos ou até mesmo excluídos.
Considerando que, em todo condomínio será realizada anualmente uma Assembleia Geral ordinária, convocada pelo Síndico, à qual compete debater e aprovar as matérias inscritas na ordem do dia e, considerando que, as Assembleias Gerais extraordinárias realizar-se-ão tantas quantas necessárias forem para a realização dos interesses gerais do Condomínio, é possível que os condôminos ou o síndico deliberem sobre os artigos abusivos, ilícitos ou inconstitucionais contidos na Convenção e no Regimento Interno condominial.
A deliberação sobre essas questões pode ocorrer tanto na Assembleia Geral ordinária quanto na Assembleia Geral extraordinária, desde que estejam inscritas na ordem do dia. Quando a perturbação for de tal ordem e assim o exigir os interesses gerais, é possível que seja convocada uma Assembleia Geral extraordinária pelo síndico ou pelos condôminos que representem no mínimo 1/4 (um quarto) do Condomínio, uma vez que todos têm o dever de promover e proteger os interesses e direitos comuns e individuais no exercício da cidadania.
Exemplos de regras inconstitucionais que frequentemente são encontradas nas Convenções e Regimentos internos dos Condomínios são as que proíbem os empregados domésticos de usar o mesmo elevador que os moradores do prédio, bem como as que proíbem os condôminos de ter dentro de suas unidades autônomas animais domésticos de sua propriedade ou sob sua posse e as que obrigam os condôminos a permitir que o síndico, subsíndico ou zelador ingressem na sua unidade autônoma quando acharem necessário.
É importante ressaltar, que diante da inconstitucionalidade destas determinações, passam a ser nulas, devendo ser desconsideradas pelos condôminos residentes e levadas ao Poder Judiciário para ser invalidadas, se necessário.
A uma, porque viola o direito à igualdade, constituindo discriminação, a qual contraria os ditames da Declaração Universal dos Direitos Humanos e um dos objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil, que é a promoção do bem de todos, sem preconceitos de origem, raça, sexo, cor, idade e quaisquer outras formas de discriminação.
Além disso, pode configurar o crime de racismo, quando o impedimento ao acesso às entradas sociais e elevadores ou escada de acesso aos mesmos for decorrente de raça, cor etnia, religião ou procedência nacional.
A duas, porque diante dos direitos à propriedade e à liberdade, todo condômino também tem o direito de ter animais domésticos dentro de suas unidades autônomas. Neste ponto, as divergências atualmente ainda são maiores, apesar dos magistrados e dos Tribunais terem este entendimento. Isso porque alguns síndicos ou condôminos que não gostam de animais, ainda insistem em perturbar o sossego de condôminos proprietários de animais domésticos.
Mas o tema envolve questões ainda maiores, atingindo diretamente os direitos fundamentais protegidos constitucionalmente. Comumente, na tentativa de impedir condôminos do seu direito a ter seus animais em suas residências, cometem-se ilícitos de toda espécie, como a perturbação da tranquilidade - por acinte ou motivo reprovável - o crime de maus tratos, a discriminação contra idosos e portadores de necessidades especiais, bem como Crimes contra a Honra e contra a incolumidade física dos proprietários.
Por fim, o ingresso na unidade autônoma de cada condômino só pode ocorrer com a sua permissão, uma vez que o artigo 5º, inciso X, da Constituição brasileira dispõe que a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem o consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial.
Além destas infrações diversas outras ocorrem na tentativa de privar os condôminos de seus direitos: dispositivos estabelecem multas e juros abusivos, impedem o condômino de pagar a parcela condominial diante da imposição de multas determinadas pelo síndico, mesmo em contrariedade a lei e obrigam idosos e portadores de necessidades especiais a seguirem as mesmas regras que os demais condôminos, mesmo quando não há possibilidade de cumprimento por estes, sob a imposição de multa.
Outrossim, para dificultar a efetivação dos direitos individuais e aumentar o número de demandas judiciais cuja existência poderia ser evitada, há ausência nas Convenções e Regimentos internos condominiais de disposições que tratem de direitos essenciais, como os estabelecidos na Lei da Acessibilidade, no Estatuto do Idoso, no Estatuto da Criança e do Adolescente e os direitos relativos às gestantes e animais domésticos.
Por óbvio, não há como obrigar um idoso, uma gestante ou uma criança a carregar no colo, em áreas comuns do condomínio, seu animal doméstico que pesa 25 Kg. Da mesma forma, não existe a possibilidade de proibição de empregadas domésticas utilizarem o elevador social, nem mesmo de proprietários portando seus animais domésticos usarem apenas o elevador de serviço e das babás e dos empregados domésticos de entrarem na área da piscina e circularem nas escadas e corredores sociais.
Ainda assim, síndicos insistem em multar condôminos que apenas exercem seus direitos constitucionalmente garantidos ou que permitem que seus empregados o façam. Muitas vezes, as multas são emitidas sem qualquer verificação da veracidade dos fatos, não havendo qualquer prova da existência da contrariedade à Convenção ou ao Regimento Interno condominial ou ainda são utilizadas para privilegiar interesses particulares do síndico.
Portanto, é importante esclarecer, que multas indevidas, perturbação da tranquilidade, discriminação, racismo, crimes contra a honra ou contra pessoa dentre outros, podem gerar não Ações judiciais cíveis e penais, com danos morais ou à imagem.
Na contemporaneidade, impera a modificação de inúmeras cláusulas condominiais abusivas, ilegais ou inconstitucionais, as quais devem se voltar neste momento, ao contrário do que ocorre, sempre à conciliação, além haver a inclusão de dispositivos protetivos de alguns direitos. As cláusulas condominiais devem ser voltadas sempre para o bem-estar comum, não podendo ser rígidas quando diante da diversidade social, e, sempre que necessário, devem trazer disposições excetuando os casos especiais. Dessa forma, necessitam prezar pela educação, conscientização, tolerância e respeito às diferenças.
A compreensão da diversidade é o ponto de sustentação para que seja possível construir uma sociedade mais democrática, plena e solidária ante a não homogeneidade social. Somente com a aceitação das diferenças e do respeito aos direitos humanos e dos direitos relativos aos animais é que se tornará possível a prevenção, bem como o combate às desigualdades e discriminações, as quais levam apenas ao caminho da exclusão social e do sofrimento.
Portanto, no exercício da cidadania, ante a ausência temporária da alteração destes dispositivos e da falta de inclusão dos demais essenciais, para que seja possível seguir as condutas de boa vizinhança, é preciso que os condôminos ou os síndicos, no exercício dos seus direitos, coloquem em pauta estas alterações ou demandem judicialmente para discutir a validade e a exclusão das cláusulas estipuladas, bem como para incluir as necessárias para a efetivação de seus direitos.
Acesse abaixo o link da convenção condominial de acordo com os direitos citados no artigo e que protege os direitos dos animais dentre outros
Artigo escrito por Luana Michels - Advogada (OAB/RS 62.319. Mestre em Ciências Criminais pela PUCRS
Especialista em Direitos da Fauna. Ativista na Proteção Animal desde 2008. Consultorias sobre os Direitos relativos aos Animais.
luanamichels@hotmail.com
www.facebook.com/luana.michels.18
www.facebook.com/AdocaoAnimalRS
Em pleno século XXI, foram esquecidos pontos fundantes no que diz respeito a essas regras, ou seja, décadas passaram sem que estes documentos fossem alterados, a fim de se adequar às mudanças sociais, econômicas, ambientais e jurídicas.
Tal esquecimento vem causando sérios problemas aos indivíduos residentes em condomínios - sejam eles horizontais ou verticais - indo de encontro aos objetivos para os quais as Convenções Condominiais e os Regimentos internos foram criados.
A problemática é ainda maior quando se pontua os diversos setores sociais e as áreas do Direito que estas regras abrangem, como o Direito de Vizinhança, Direito à Acessibilidade, Direitos referentes aos Animais, Direito de Propriedade, Direitos Fundamentais, dentre muitos outros que poderiam ser referidos.
O que mais impressiona é que ainda, infelizmente, a maioria das Convenções Condominiais e de seus Regimentos internos carrega em seu bojo regras eivadas de ilicitude. Todavia, verifica-se que a gravidade da situação é maior do que a incialmente constatada, visto que existem regras que carregam em seu texto inconstitucionalidades, bem como regras permissivas e que até mesmo corroboram com a ideia de condutas criminosas, como as práticas do Racismo, de maus tratos contra animais e de diversas outras espécies de discriminações.
Igualmente, é de extrema importância assinalar um ponto esquecido nas Convenções Condominiais, mas que deve imediatamente passar ser incluído em tais documentos, sendo o tópico sobre a regulamentação dos deveres do síndico, do subsíndico e do zelador, que não podem mais agir de forma arbitrária, seguindo apenas suas vontades e caprichos.
Nesta senda, tanto os condôminos, o síndico e o subsíndico quanto os administradores e o zelador - os primeiros enquanto condôminos ou na atuação de suas atribuições - e, os segundos, enquanto prestadores de serviço têm direitos e deveres, os quais devem ser regulados na Convenção Condominial e no Regimento Interno que a integra, para que sejam evitados abusos de direito e arbitrariedades em suas ações.
Além do mais, muitos síndicos sentem-se autorizados a agir de forma inadequada e ilegal quando não conhecedores das normas legais, o que é inadmissível, já que acabam violando os direitos individuais dos moradores, os quais, muitas vezes, por sua vulnerabilidade, desesperam-se, por não saber dos seus direitos e a quem e como recorrer, sendo frequentemente as vítimas destas abusividades, idosos ou mulheres.
No entanto, por outro lado, alguns síndicos se sentem acuados para agir adequadamente frente à perturbação e o assédio de determinados condôminos despreparados para a conciliação condominial. Por este motivo, é essencial, para o bem de todos, que sejam incluídas regras de conduta para o síndico, o subsíndico, os porteiros, os vigias e o zeladores do condomínio.
Nesse panorama, portadores de necessidades especiais, idosos, crianças, animais e os que estão em situação de vulnerabilidade são não só esquecidos, mas desrespeitados, tendo, muitas vezes, na prática, seus direitos fundamentais violados.
A seriedade da situação aumenta quando os condôminos apoiam-se nas cláusulas abusivas, ilegais ou inconstitucionais para praticar internamente suas condutas, caso em que é preciso, muitas vezes, que o condômino prejudicado recorra ao Poder Judiciário.
A situação ainda se agrava ao se verificar que algumas legislações, como o Código de Postura e a Lei Orgânica de alguns municípios, bem como outras legislações que trazem textos cujas normas enquadram-se nas questões condominiais, também carregam dispositivos inconstitucionais.
A consequência dessa despreocupação política e insuficiente atuação governamental é a violação dos direitos fundamentais dos indivíduos e a prática reiterada de condutas ilícitas e até mesmo criminosas ocorrendo nas áreas condominiais.
Ademais, não se pode olvidar que as imobiliárias, por meio de sua assessoria jurídica, tem o dever de promover a atualização destes documentos, protegendo os direitos individuais e a própria dignidade da pessoa humana - ditada como um dos fundamentos da Constituição da República Federativa do Brasil - uma vez que não podem contrariá-la e nem as leis vigentes no país.
Dessa forma, urge esclarecer algumas questões, enquanto as devidas providências não são tomadas pelos governantes e pelos condôminos na posição de cidadãos. A primeira delas é relembrar que, diante de dispositivos ilegais ou inconstitucionais contidos nas Convenções Condominiais e nos Regimentos Internos, o condômino pode tomar algumas providências antes de buscar o Poder Judiciário.
É possível que nas Assembleias Gerais de Condôminos tais dispositivos sejam alterados, incluídos ou até mesmo excluídos.
Considerando que, em todo condomínio será realizada anualmente uma Assembleia Geral ordinária, convocada pelo Síndico, à qual compete debater e aprovar as matérias inscritas na ordem do dia e, considerando que, as Assembleias Gerais extraordinárias realizar-se-ão tantas quantas necessárias forem para a realização dos interesses gerais do Condomínio, é possível que os condôminos ou o síndico deliberem sobre os artigos abusivos, ilícitos ou inconstitucionais contidos na Convenção e no Regimento Interno condominial.
A deliberação sobre essas questões pode ocorrer tanto na Assembleia Geral ordinária quanto na Assembleia Geral extraordinária, desde que estejam inscritas na ordem do dia. Quando a perturbação for de tal ordem e assim o exigir os interesses gerais, é possível que seja convocada uma Assembleia Geral extraordinária pelo síndico ou pelos condôminos que representem no mínimo 1/4 (um quarto) do Condomínio, uma vez que todos têm o dever de promover e proteger os interesses e direitos comuns e individuais no exercício da cidadania.
Exemplos de regras inconstitucionais que frequentemente são encontradas nas Convenções e Regimentos internos dos Condomínios são as que proíbem os empregados domésticos de usar o mesmo elevador que os moradores do prédio, bem como as que proíbem os condôminos de ter dentro de suas unidades autônomas animais domésticos de sua propriedade ou sob sua posse e as que obrigam os condôminos a permitir que o síndico, subsíndico ou zelador ingressem na sua unidade autônoma quando acharem necessário.
É importante ressaltar, que diante da inconstitucionalidade destas determinações, passam a ser nulas, devendo ser desconsideradas pelos condôminos residentes e levadas ao Poder Judiciário para ser invalidadas, se necessário.
A uma, porque viola o direito à igualdade, constituindo discriminação, a qual contraria os ditames da Declaração Universal dos Direitos Humanos e um dos objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil, que é a promoção do bem de todos, sem preconceitos de origem, raça, sexo, cor, idade e quaisquer outras formas de discriminação.
Além disso, pode configurar o crime de racismo, quando o impedimento ao acesso às entradas sociais e elevadores ou escada de acesso aos mesmos for decorrente de raça, cor etnia, religião ou procedência nacional.
A duas, porque diante dos direitos à propriedade e à liberdade, todo condômino também tem o direito de ter animais domésticos dentro de suas unidades autônomas. Neste ponto, as divergências atualmente ainda são maiores, apesar dos magistrados e dos Tribunais terem este entendimento. Isso porque alguns síndicos ou condôminos que não gostam de animais, ainda insistem em perturbar o sossego de condôminos proprietários de animais domésticos.
Mas o tema envolve questões ainda maiores, atingindo diretamente os direitos fundamentais protegidos constitucionalmente. Comumente, na tentativa de impedir condôminos do seu direito a ter seus animais em suas residências, cometem-se ilícitos de toda espécie, como a perturbação da tranquilidade - por acinte ou motivo reprovável - o crime de maus tratos, a discriminação contra idosos e portadores de necessidades especiais, bem como Crimes contra a Honra e contra a incolumidade física dos proprietários.
Por fim, o ingresso na unidade autônoma de cada condômino só pode ocorrer com a sua permissão, uma vez que o artigo 5º, inciso X, da Constituição brasileira dispõe que a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem o consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial.
Além destas infrações diversas outras ocorrem na tentativa de privar os condôminos de seus direitos: dispositivos estabelecem multas e juros abusivos, impedem o condômino de pagar a parcela condominial diante da imposição de multas determinadas pelo síndico, mesmo em contrariedade a lei e obrigam idosos e portadores de necessidades especiais a seguirem as mesmas regras que os demais condôminos, mesmo quando não há possibilidade de cumprimento por estes, sob a imposição de multa.
Outrossim, para dificultar a efetivação dos direitos individuais e aumentar o número de demandas judiciais cuja existência poderia ser evitada, há ausência nas Convenções e Regimentos internos condominiais de disposições que tratem de direitos essenciais, como os estabelecidos na Lei da Acessibilidade, no Estatuto do Idoso, no Estatuto da Criança e do Adolescente e os direitos relativos às gestantes e animais domésticos.
Por óbvio, não há como obrigar um idoso, uma gestante ou uma criança a carregar no colo, em áreas comuns do condomínio, seu animal doméstico que pesa 25 Kg. Da mesma forma, não existe a possibilidade de proibição de empregadas domésticas utilizarem o elevador social, nem mesmo de proprietários portando seus animais domésticos usarem apenas o elevador de serviço e das babás e dos empregados domésticos de entrarem na área da piscina e circularem nas escadas e corredores sociais.
Ainda assim, síndicos insistem em multar condôminos que apenas exercem seus direitos constitucionalmente garantidos ou que permitem que seus empregados o façam. Muitas vezes, as multas são emitidas sem qualquer verificação da veracidade dos fatos, não havendo qualquer prova da existência da contrariedade à Convenção ou ao Regimento Interno condominial ou ainda são utilizadas para privilegiar interesses particulares do síndico.
Portanto, é importante esclarecer, que multas indevidas, perturbação da tranquilidade, discriminação, racismo, crimes contra a honra ou contra pessoa dentre outros, podem gerar não Ações judiciais cíveis e penais, com danos morais ou à imagem.
Na contemporaneidade, impera a modificação de inúmeras cláusulas condominiais abusivas, ilegais ou inconstitucionais, as quais devem se voltar neste momento, ao contrário do que ocorre, sempre à conciliação, além haver a inclusão de dispositivos protetivos de alguns direitos. As cláusulas condominiais devem ser voltadas sempre para o bem-estar comum, não podendo ser rígidas quando diante da diversidade social, e, sempre que necessário, devem trazer disposições excetuando os casos especiais. Dessa forma, necessitam prezar pela educação, conscientização, tolerância e respeito às diferenças.
A compreensão da diversidade é o ponto de sustentação para que seja possível construir uma sociedade mais democrática, plena e solidária ante a não homogeneidade social. Somente com a aceitação das diferenças e do respeito aos direitos humanos e dos direitos relativos aos animais é que se tornará possível a prevenção, bem como o combate às desigualdades e discriminações, as quais levam apenas ao caminho da exclusão social e do sofrimento.
Portanto, no exercício da cidadania, ante a ausência temporária da alteração destes dispositivos e da falta de inclusão dos demais essenciais, para que seja possível seguir as condutas de boa vizinhança, é preciso que os condôminos ou os síndicos, no exercício dos seus direitos, coloquem em pauta estas alterações ou demandem judicialmente para discutir a validade e a exclusão das cláusulas estipuladas, bem como para incluir as necessárias para a efetivação de seus direitos.
Acesse abaixo o link da convenção condominial de acordo com os direitos citados no artigo e que protege os direitos dos animais dentre outros
Artigo escrito por Luana Michels - Advogada (OAB/RS 62.319. Mestre em Ciências Criminais pela PUCRS
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Um comentário:
Artigo esclarecedor, junte-se a isto o fato de que a maioria prefere nao adotar caes de porte grande no Brasil. Nos Estados Unidos, as pessoas que moram em grandes centros urbanos preferem animais de porte grande pois sentem-se mais protegidas e podem optar sem problemas a manter seus animais sempre em constante exercicios de caminhadas. Existem Great Dane, Pastor Alemao, Pitbulls vivendo em apartamentos. Esses animais sao felizes com seus donos. Divulguem o artigo, temos que parar o atraso e o mito de que ter um animal de estimacao em apartamentos gera problemas com os sindicos e vizinhos. Cada um deve conhecer seus direitos.
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